公募REITs周度观察 | 铁建REIT于7月8日上市交易

摘要：

上周REITs市场整体价格涨跌互现，整体表现为周内震荡。其中产业园区类均收红，张江REIT（1.55%）上周领涨，高速公路类也有三只收涨，其中新上市的铁建REIT小幅上涨0.28%。截至2022年7月8日，所有REITs收盘价均超过发行价。

上周REITs市场总成交量小幅下行。上周全市场REITs总成交金额为10.97亿，略低于前一周成交规模11.34亿，日均成交额2.19亿，较前一周日均2.27亿小幅回落-3.31%。上周五铁建REIT上市交易带动市场整体投交活跃度大幅提升，而其他产品周内表现平淡，日均全市场成交额不超过2亿元。

现金流分派率情况：根据招募说明书预测2022年可供分配现金流情况，以当前最新市值（截至2022年7月8日）计算，不动产权类项目2022年现金流分派率位于3.01%-3.54%之间，特许经营权类项目2022年现金流分派率位于4.27%-9.47%之间。

鹏华深圳能源REIT完成公众发售：网下认购部分最终配售比例为0.93%，为目前已发售的14单REITs最低值；公众认购部分最终配售比例为1.16%，为目前已发售的14单REITs次低值。

一、行情概览

1、价量表现：价格涨跌互现，成交量小幅下行

上周迎来2022年的第26个交易周，REITs市场涨跌互现，整体表现为周内震荡，但整体波动区间有限，周五第三批REITs的第二支铁建REIT上市交易，带动日内成交量大幅提升，但其他产品周内表现清淡，市场投交活跃度较前一周小幅回落。

（1）从全周涨跌幅看，上周REITs市场涨跌互现，整体振幅不大。其中产业园区类均收红，张江REIT（1.55%）上周领涨，高速公路类也有三只收涨，其中新上市的铁建REIT小幅上涨0.28%。跌幅方面华夏越秀（-1.77%）、普洛斯（-1.61%）、首创水务（-1.57%）跌幅略超-1.50%，其余下跌幅度有限。日涨跌幅方面，上周各交易日内振幅均不大，整体呈现“V”字行情。具体来看，周一有所分化，产权类整体上涨，张江REIT（1.29%）表现最为积极，其余日终收于-0.48%至1.13%。周二周三产品多数下跌，振幅在1%以内，其中建信中关村周二止跌反涨，成为后续四个交易日唯一全部收红产品。周四行情有所回暖，蛇口产园（1.13%）涨幅最大，其余波动区间仍不超1%，市场表现较稳定。周五市场受铁建REIT上市带动，行情小波拉升，仅两只高速公路产品华夏越秀（-0.26 %）、中交REIT（-0.15 %）小幅下跌，其余均上涨。

（2）分资产大类来看，特许经营权类上周涨势整体好于产权类。产权类项目：仓储物流REITs未能延续前几周的强势表现，上周整体下跌，普洛斯、盐港REIT分别下跌-1.61%、-1.13%，盐港REIT溢价率仍位居第一；产业园区REITs表现最为出色，张江REIT（1.55%）、蛇口产园（1.06%）、建信中关村（0.74%）、东吴苏园（0.04%）均收涨，其中张江REIT涨幅继续居全体REITs首位，溢价率方面，在累积几周的良好表现后，产业园区类板块整体超越环保类，建信中关村溢价率为全体REITs第二，蛇口产园、张江REIT溢价率超越首创水务位列四五名。特许经营权项目：环保行业REITs表现不佳，首钢绿能、首创水务分别下跌-0.26%、-1.57%，首钢绿能溢价率位列全体REITs第三；高速公路REITs表现分化，广州广河（1.19%）、浙江杭徽（1.00%）连续三周上涨、铁建REIT上市首日小幅上涨0.28%，华夏越秀（-1.77%）、中交REIT（-0.53%）则有所下行，溢价率方面高速公路板块整体排名靠后。

（3）从阶段性市场表现看，C-REITs指数上周波动不大，整体小幅下行，至收盘C-REITs指数为1.203，产权类为1.286，特许经营权类为1.107，较前一周末分别下跌-0.14%、-0.48%、上涨0.31%。前期解禁影响已得到充分消化，上周新产品上市带动整体自由流通市值进一步扩大，市场价量表现稳健，目前各类指数处于六月以来的上扬行情阶段，同时C-REITs市场整体收益与权益市场保持一定相关联度，但REITs市场情绪明显活跃，整体表现更积极。上周特许经营权类C-REITs指数相对产权类C-REITs指数价格表现更佳，但长期看两者走势趋同性高。

（4）从成交额和市场流动性来看，上周全市场REITs总成交金额为10.97亿，略低于前一周成交规模11.34亿，日均成交额2.19亿，较前一周日均2.27亿小幅回落-3.31%。上周五铁建REIT上市交易带动市场整体投交活跃度大幅提升，而其他产品周内表现平淡，日均全市场成交额不超过2亿元。具体来看，第三批上市REITs交易热度持续，铁建REIT以2.25亿周成交额排名第一，中交REIT以1.63亿紧随其后，其余广州广河（1.09亿）、首创水务（1.07亿）周成交额也超过1亿元。就换手率而言，上周建信中关村、浙江杭徽换手率有明显提升，其中铁建REIT以18.74%的周换手率排在首位，首创水务以9.00%的周换手率位列第二，仍为除新上市产品外交易最活跃REIT，全体REITs日均换手率在0.32%至18.74%之间，显著高于香港公募REITs市场0.10%左右的日换手率。

2、发行折溢价

分资产大类来看，上周涨跌互现。整体来看，上周张江REIT涨幅最大，达1.55%。截至2022年7月8日，13支REITs收盘价均超过发行价。

（1）特许经营权类项目：上周内环保及高速公路行业发行溢价率仍存在显著差异。2支环保REITs溢价率分别为35.70%（首创水务REIT）和40.94%（首钢绿能REIT），在13支REITs中分别位列第六位和第三位。高速公路REITs溢价率继续保持分化，华夏越秀REIT、浙江杭徽REIT、中交REIT和广州广河REIT发行溢价分别为18.17%、16.88%、0.41%和1.85%，铁建REIT上周五上市，收盘价发行溢价为0.28%。

（2）不动产权类项目：不动产权REITs发行溢价率整体较发行价溢价显著，其中盐港REIT的发行溢价为46.67%，在13支REITs中位列第一；中关村REIT、蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、张江REIT和东吴苏园REIT分别较发行价溢价45.30%、39.12%、33.14%、36.80%和25.87%。

3、现金流分派率情况

根据招募说明书预测2022年可供分配现金流情况，以当前最新市值（截至2022年7月8日）计算，不动产权类项目2022年现金流分派率位于3.01%-3.54%之间，特许经营权类项目2022年现金流分派率位于4.27%-9.47%之间，具体如下：

二、行业政策动态跟踪

7月8日，北京市国资委发布关于印发《关于市管企业统筹做好疫情防控稳定经济增长的实施意见》。其中提出鼓励企业拓宽融资渠道，对2022年新上市企业和REITs获批企业，实行工资总额单列奖励。新上市企业可单列工资总额500万元，正式获批REITs企业可单列工资总额300万元。

（信息来源：北京市国资委官网

http://gzw.beijing.gov.cn/xxfb/zcfg/202207/t20220708_2766736.html）

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